FABBRICATO PIÙ CARO PER LE IMPRESE
                                               di Omar Gabbiadini - Consulente Tributario

     Come da diversi mesi a questa parte, anche la norma che vieta l’ammortamento del terreno sottostante o pertinenziale ai fabbricati, ha effetti retroattivi. Pertanto, per l’anno d’imposta 2006 sarà necessario scorporare dal valore dell’immobile quello imputabile al terreno, in quanto, secondo la disposizione, quest’ultimo non si svaluta nel tempo, a differenza del negozio o del capannone, conservando pertanto il suo valore reale. Ritengo molto discutibile tale prospettiva, infatti, sfido a vendere il terreno sottostante l’ufficio dal quale scrivo…
     Gli ammortamenti pregressi imputabili ai terreni non sono tuttavia da recuperare, anche se la legge impone di caricarli al solo fabbricato in modo comunque sublime da abbassare l’importo residuo da ammortizzare dell’edificio stesso. La famosa carota all’ortolano, permettetemi! Per scorporare il valore vi sono diversi modi, a seconda dei casi. Se è stato acquistato un terreno e  successivamente si edifica, il costo del terreno è facilmente rilevabile dal rogito d'acquisto. Se invece è stato acquistato un fabbricato finito, per determinare il valore del terreno occorrerà calcolare  il 20% o il 30%, nel caso di immobile utilizzato come struttura produttiva, a forfait del prezzo d'acquisto. Questo è sicuramente il caso più comune.
     Sarà necessario, pertanto, reperire il rogito d'acquisto, cercare il prezzo dell'immobile, aumentato degli oneri accessori quali compensi notarili, registro, ecc. e poi calcolare il 20% (o il 30%). Questo sarà il valore forfettario da attribuire al terreno. Si precisa che tutti gli oneri successivi all’acquisto possono essere imputati direttamente al fabbricato, con esclusione naturalmente degli oneri oggettivamente attribuibili ai terreni. Una volta determinato il valore del terreno, è opportuno tenerlo separato in contabilità.
     Per determinare il valore a forfait del terreno, come sopra già evidenziato, si applicano le percentuali del 20% o del 30% seguendo i criteri:
     - 20% se l’immobile è prevalentemente destinato a commercio, deposito, stoccaggio ecc;
     - 30% se l’immobile è destinato a produzione o trasformazione dei beni.
Non conta la destinazione catastale bensì l’effettivo utilizzo. Per gli immobili locati farà fede l’attività del conduttore.
     Un discorso similare ma molto più complesso riguarda gli immobili in leasing.