delle nuove case pari al 20-25 per cento rispetto all’edilizia non convenzionata.
     «Il problema - sottolinea Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo - nasce quando su un territorio non si riesce a stabilire una giusta proporzione fra l’edilizia convenzionata e l’edilizia non convenzionata. Mi spiego. Sul mercato immobiliare vi sono tre attori che offrono la casa: il costruttore del nuovo in edilizia non convenzionata; il costruttore del nuovo in edilizia convenzionata e il settore dell’usato, vale a dire il privato cittadino che mette in vendita la propria casa per poterne acquistare una nuova o diversa da quella che già possedeva, perché sono cambiate le sue esigenze abitative. C’è chi passa dal grande al piccolo o viceversa. Il mercato immobiliare funziona se questi tre attori non prevaricano l’uno sull’altro. Deve essere sempre garantito un giusto equilibrio, che noi, come agenti immobiliari, stimiamo assestarsi, per quanto attiene all’edilizia convenzionata, intorno al 20%.»
     Il che fa supporre che ogniqualvolta si superi questa percentuale nell’edilizia convenzionata il mercato subisce uno stop. «Il volano del mercato immobiliare - continua Olivati - è dato dal cambio-casa. Vendo il mio vecchio appartamento per comprarne uno nuovo. Ora, secondo una stima Swg di qualche anno fa, si registra che a Bergamo e provincia l’86% delle famiglie è proprietaria del proprio appartamento, quindi la clientela potenziale di chi compra la prima casa è soltanto il rimanente 14%, anzi meno, in quanto da questa percentuale dobbiamo togliere la quota di famiglie che non comprano ma vanno in affitto. Il “popolo della prima casa” solitamente tende a rivolgersi, com’è giusto che sia, all’edilizia convenzionata, perché lì trova un prezzo più conveniente. Se un Comune sbaglia la quota ed eccede nell’edilizia convenzionata succede che il mercato si paralizzi. Di solito il fenomeno lo si osserva nelle periferie, dove si determina che vi siano numerosi appartamenti in vendita in edilizia convenzionata a prezzi ribassati e con case dal coefficiente energetico in classe B. I proprietari dell’usato, con case a basso risparmio energetico, subiscono una concorrenza che porta al ribasso del loro valore commerciale, e non riescono più a vendere il loro vecchio appartamento per poterne acquistare uno nuovo. Anche i costruttori che lavorano nell’edilizia non convenzionata si fermano, perché prima di costruire case nuove devono attendere che venga venduto quanto vi è di convenzionato. Non si mettono certo in concorrenza mettendo sul mercato appartamenti che hanno prezzi superiori rispetto all’edilizia convenzionata. Così facendo tutto rimane bloccato. Questo per dire che se non si fa attenzione alla giusta proporzione si ferma sia l’usato che il nuovo, aggravando ulteriormente una crisi già piuttosto pesante.»