IMMOBILIARE E MUTUI: È LO SPREAD IL NUOVO EURIBOR?
                                  di Giuliano Olivati - Presidente Fiaip Bergamo

     Il mercato dei mutui è totalmente rivoluzionato rispetto a pochi anni fa. Una volta si facevano mutui parametrati all'euribor (ossia il tasso interbancario in base al quale le banche europee si prestano i soldi) e si aggiungeva uno spread (non c'entra la Merkel, in questo caso è il margine di guadagno della banca sul finanziamento), che andava in media da 0,80 a 1,50, e il mutuo era fatto. Infatti, chi sta ancora pagando un mutuo a tasso variabile acceso fino a 4 o 5 anni fa si è accorto che calando l'euribor (in discesa libera e ormai prossimo allo zero) è calata anche la rata del finanziamento ipotecario.
     Una volta, sì… perché ora o meglio in un processo di erosione di fiducia partito dal fallimento della Lehman Brothers sul finire del 2008, ora le banche non si fidano più le une delle altre e non si prestano soldi a vicenda nemmeno per l'overnight (ossia per il rimborso del debito in 24 ore). Capito la fiducia che il sistema bancario ha in se stesso? E come fanno le banche a raccogliere i danari da prestare con i mutui a chi vuol comprar casa? Fanno che fan fatica, e infatti vi sono banche dove nemmeno piangendo in cinese riuscirete ad avere un mutuo, perché molto semplicemente quell'istituto non ha soldini da prestarvi.
     Le banche che invece fanno mutui hanno a monte un problema di funding, ovvero di reperimento della provvista. Cioè, in soldoni, dei soldini da prestarci. Per tirar su soldi da prestare coi mutui, infatti, le banche o hanno i forzieri pieni come il deposito di zio paperone di "old money", soldi vecchi tenuti in cassaforte, oppure devono a loro volta farseli prestare da qualcuno e poi guadagnarci riprestandoli a noi coi mutui ad un tasso più alto. Quindi, le banche emettono delle obbligazioni da collocare presso gli investitori, prendono i soldi e li rivendono a noi coi mutui guadagnando sul margine dei tassi attivi/passivi. Ma il prestito obbligazionario non può avere interessi bassi come quelli antecrisi, per 2 motivi: subisce la concorrenza dei Titoli di Stato, quindi è sensibile allo spread, quello della Merkel stavolta, ossia la differenza di rendimento BTP/Bund 10 anni, se sale lo spread dei tassi del debito sovrano italiano, sale anche il tasso di remunerazione delle obbligazioni bancarie, altrimenti vanno fuori mercato per la concorrenza dei BTP; secondo, non ha maggior affidabilità del sistema-paese italiano di riferimento, in altre parole l'Italia regge finché reggono le banche, e viceversa, e nessuno è messo benissimo.